Quel statut choisir pour gérer son bien immobilier locatif ?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, le choix du statut juridique et fiscal est central. Il conditionne la fiscalité, la gestion quotidienne, la transmission du patrimoine et la flexibilité pour de futurs projets.

Pour les propriétaires souhaitant exploiter leur bien, notamment en location courte durée (LCD) via une conciergerie, voici une petite présentation des statuts les plus communs : en nom propre, LMNP/LMP, SCI à l’IR ou à l’IS, ou encore via une holding.

 

Sommaire

1. Détention en nom propre

2. LMNP et LMP (Location Meublée)

   • LMNP

   • LMP

3. SCI (Société Civile Immobilière)

   • SCI à l’IR

   • SCI à l’IS

4. Holding

 

 

1. La détention en nom propre

C’est la solution la plus simple : le bien est acheté à votre nom et les loyers vous sont directement versés.

• Si le logement est loué vide : vos loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Selon vos autres revenus, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) peuvent rendre la fiscalité assez lourde.

• Si le logement est loué meublé : vos loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel, qui permet de déduire vos charges et d’amortir le bien et le mobilier pour payer moins d’impôts.
   

✅ Avantages :

• Très simple à mettre en place.

• Pas de frais de constitution de société.

• Adapté pour un premier investissement ou un petit patrimoine.

❌ Inconvénients :

• Fiscalité potentiellement lourde si vous louez vide.

• Pas de structure pour gérer plusieurs associés ou faciliter la transmission.

Pour la location courte durée via une conciergerie, la détention en nom propre reste possible, mais la fiscalité et la gestion peuvent devenir plus compliquées si vous avez plusieurs biens ou que les revenus sont élevés.

 

 

2. LMNP et LMP

2.1 LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le LMNP s’adresse aux particuliers louant un ou plusieurs biens meublés.
 

Conditions :

• Revenus locatifs < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus du foyer.

• Pas d’immatriculation au RCS.

Fiscalité :

• Micro-BIC : abattement de 50 %.

• Réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier (souvent plus avantageux).
   

✅ Avantages :

• Optimisation fiscale grâce à l’amortissement.

• Revenus faiblement imposés.

• Gestion simple et compatible avec conciergerie.

❌ Inconvénients :

• Ne concerne que la location meublée.

• Limité pour les gros patrimoines.

 

2.2 LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le LMP s’adresse aux investisseurs importants avec plusieurs biens meublés.
 

Conditions :

• Revenus locatifs > 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer.

• Inscription au RCS obligatoire.

Fiscalité :

• Imposition en BIC professionnels.

• Amortissement possible.

• Cotisations sociales obligatoires (environ 35-40 % des bénéfices).
   

✅ Avantages :

• Déficits imputables sur le revenu global.

• Amortissement et déductions importantes.

• Exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) possible si activité principale.

❌ Inconvénients :

• Gestion comptable plus lourde.

• Cotisations sociales élevées.

• Risque de basculement automatique si seuils franchis.

 

 

3. SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI permet de détenir un bien à plusieurs et d’organiser sa transmission. Elle peut être imposée à l’IR (régime par défaut) ou à l’IS (sur option irrévocable).

 

3.1 SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Fiscalité :

• Loyers imposés directement chez les associés en revenus fonciers.

• Régime micro-foncier (abattement 30 %) ou réel (déduction des charges, intérêts d’emprunt, travaux).
   

✅ Avantages :

• Transmission facilitée via la cession de parts.

• Déficits fonciers imputables sur le revenu global (limite 10 700 €/an).

• Gestion simple pour la famille ou plusieurs associés.

❌ Inconvénients :

• Pas adaptée à la location meublée habituelle.

• Tolérance pour 10 % maximum de recettes provenant de la LCD ; au-delà, la SCI bascule à l’IS.

• Fiscalité parfois lourde si revenus fonciers élevés.

 

3.2 SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

Fiscalité :

• Société imposée à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà).

• Amortissement possible → réduction du résultat imposable.
   

✅ Avantages :

• Optimisation fiscale à court/moyen terme.

• Capitalisation possible dans la société sans distribuer de dividendes.

• Idéal pour gérer un parc immobilier important.

❌ Inconvénients :

• Revente plus taxée (plus-value calculée sur valeur comptable).

• Double imposition sur distribution des bénéfices.

• Gestion plus lourde (comptabilité et obligations juridiques).

 

 

4. La Holding

La holding est une société qui détient des parts dans d’autres sociétés (SCI, SARL, LMNP…).
 

✅ Avantages :

• Vision patrimoniale globale.

• Optimisation des flux financiers (dividendes, remontées de bénéfices).

• Transmission et structuration du patrimoine efficaces.

❌ Inconvénients :

• Complexe à créer et gérer.

• Peu adaptée si vous n’avez qu’un seul bien.

Pour la LCD via conciergerie, la holding est intéressante si vous possédez plusieurs biens exploités par la conciergerie et souhaitez structurer votre patrimoine à long terme.

 

 

Conclusion

Le choix du statut dépend de vos objectifs :

• Nom propre : simple, adapté au premier investissement.

• LMNP : idéal pour la LCD via conciergerie et optimisation fiscale.

• LMP : adapté aux gros investisseurs mais plus contraignant.

• SCI à l’IR : souple pour gérer et transmettre, mais limitée pour la LCD (max 10 % des recettes).

• SCI à l’IS : optimisation fiscale et capitalisation, mais défavorable à la revente.

• Holding : structuration d’un patrimoine important, intéressant si plusieurs biens gérés en LCD via conciergerie.
   

En tant que conciergerie, nous accompagnons les propriétaires dans le choix du statut et la gestion quotidienne de leur bien, afin de maximiser la rentabilité tout en simplifiant la gestion.